来源：乐居财经
2023-06-29 12:06:31
乐居财经 李礼 6月29日，中银证券发布房屋养老金制度点评。
事件：6 月26 日，住建部部长在会见中国银行党委书记、董事长一行，就深化政银合作、推动住房和城乡建设事业高质量发展进行交流时提出，要为人民群众建造好房子，提高住房品质，探索建立房屋养老金制度，为房屋提供全生命周期安全保障。
核心观点
(相关资料图)
房屋养老金制度建设及试点工作或将加速推行。房屋养老金通常指的是住宅专项维修资金，是指由业主按规定交存的，专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金，包括首期归集的专项维修资金和日常收取的专项维修资金。房屋的共用部位，是指承重结构部位(包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等)、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内存车库等；共用设施设备是指共用的上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、暖气干线、消防设施、住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、室外停车场、游泳池、各类球场等。我国的房屋维修金制度始于 1998年，当时被称作房屋维修基金，2004 年房屋维修金演变为房屋办理产权证时必须缴纳的费用。2007 年 10 月 30 日建设部正式通过《住宅专项维修资金管理办法》，经财政部联合签署，自 2008 年 2 月 1 日起施行。缴纳标准也由最初的“按购房款 2%-3%的比例缴交”变为2008 年的“按住宅建筑安装工程每平米造价的 5%-8%缴交”。据中国物业管理协会物业维修资金研究专业委员会的统计，自 1998 年实行住宅专项维修资金管理办法至 2014 年，我国收缴的维修资金在 5000 亿元左右。房屋养老金制度是以此为基础，探索实现保障居民住房安全，完善住房设施的制度化和规划化。去年以来，建立房屋养老金制度被多次提及。2022 年 5 月，住建部部署开展全国自建房安全专项整治，指出要研究建立房屋“养老金”制度，更好解决既有房屋维修资金来源问题。同月，国务院办公厅印发《关于全国自建房安全专项整治工作方案的通知》，指出“完善房屋质量安全强制性标准，研究建立房屋定期体检、房屋养老金和房屋质量保险等制度”。2023 年 4 月，全国自建房安全专项整治工作电视电话会议召开，提出“积极推进房屋养老金、房屋定期体检、房屋质量保险‘三项制度’试点”；5 月住建部到江苏省等地调研房屋养老金制度建设工作。本次住建部部长再次强调探索建立房屋养老金制度，或表明房屋养老金制度建设及试点将加速推行。
当前阶段重点提及“房屋养老金制度”，我们认为主要原因有二：1）当前全国重点城市迈入存量房时代，我国老旧住房占比正在持续攀升。《中国人口普查年鉴 2020》显示，截至2020 年末，我国存量住房建面为 510 亿平、4.6 亿套；城镇存量住宅建面 292 亿平、2.9 亿套，其中老旧住宅（2000 年前建成）占比有 31%（按照套数），且随着房龄增长，老旧住房的占比预计将持续攀升。受当时房屋建设阶段客观条件的限制，部分存量住房在整体规划、设计标准、建筑材料、建造工艺、节能性等方面有所欠缺。大量老旧小区面临着维护更新的问题，存在诸如墙体结构安全隐患、屋面渗漏、外墙脱落、设施设备老化、楼道过道不稳固、房屋本体质量问题等房屋安全隐患问题。2）鉴于存量房时间跨度长、规模大、隐患多，现有住宅专项维修资金不能满足需求。目前我国存量住房维修主要依靠住宅专项维修资金或业主自筹资金进行。以南京为例，当前南京建成投入使用 15 年以上的住宅约有 94 万套、0.84 亿平，分别占总量的 42%、37%，其中有约 30%的房屋由于种种原因未归集维修资金，即使已经归集维修资金且当前有结余的老旧小区，有 28%的小区余额低于 10 万元，远不能满足现阶段老旧小区维修的需求。
中银证券认为房屋养老金制度的建成或将起到以下积极效果：1）为房屋安全管理体系的建立和运转提供资金保障，对房屋检测、建筑建材形成稳定需求。我国尚未出台房屋定期检测制度和强制检测规范，房屋安全防范和风险控制存在制度空白。通过建立房屋养老金制度，可以为房屋安全管理体系的建立和运转提供资金保障。2）尽可能延长存量住房的使用年限，提高房屋质量，也将对新房建设的品质提出更高的要求，提高居民的居住品质和生活环境。3）有利于一定程度上解决老旧小区改造的资金问题。不过，我们要注意的是，房屋养老金是指房屋在后续使用中需要有持续的资金进行维护，以全生命周期进行房屋的维护，这与城市更新、老旧小区改造略有差异。
房屋养老金的资金来源或有业主缴存、财政补贴、维修资金增值收益结余等。1）资金来源以业主缴存为主：此前根据 2007 年制定的《住宅专项维修资金管理办法》规定，商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的 5%至8%。未出售的物业，由建设单位交存。业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额 30%的，应当及时续交。成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。未成立业主大会的，续交的具体管理办法由政府建设主管部门会同同级财政部门制定。2）财政补贴：以宁波为例。2023 年 4 月 1 日，宁波新版“房屋养老金”管理办法出台，《办法》共 41 条，规定了物业专项维修资金的设立、存储、使用范围、方式和程序、监督管理等内容。其中对于补交物业专项维修资金的老旧小区给予财政补贴，具体缴存办法：按新建项目的 60%交，剩下的 40%为政府补贴。以总层数在 6 层 (含)以下的新建项目房屋为例，无电梯的每平方米交存标准为 50 元，对应的老旧小区每平方米只要交存 30 元就能给房子建“养老金”账户。3）维修资金增值收益结余：今年两会期间人才代表佘才高提及“目前我国住宅专项维修资金的平均年收益率约为 2%，处于较低的收益率水平”。未来或可委托专业机构投资运营房屋养老金存量资金，加强资金的保值增值，以补充维修资金。
投资建议
房屋养老金制度建设及试点或将加速推行，各地或陆续有细则出台，形成房屋安全长效机制，为房屋提供全生命周期安全保障。对于购房者来说，是一项利好政策，有利于提高房屋使用年限，也有助于提升居民的居住品质和生活环境。不过，当前市场信心仍然不足、需求仍然偏弱，仍需等待其他政策的发力来解决当期基本面走弱的困境。
中银证券认为，从房屋养老金制度的角度出发，老旧小区改造类的受益更多，因此，建筑建材、电梯、环保、绿化等标的更直接受益。除此之外，物业管理也相对受益，未来无论是从收缴过程还是改造完成后的管理，都需要专业的物管团队。我们建议关注：万物云、保利物业、中海物业、华润万象生活、招商积余等。
风险提示：
房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。
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