来源:liuxiaobo232
2023-04-09 15:05:50
(资料图)
如何看一个城市的居民资产负债状况? 我们选用两个简易指标来衡量,一个是代表资产端的“居民人均净存款”,一个是负债端的“居民杠杆率”。 其中,“居民人均净存款”=(住户存款-住户贷款)除以常住人口“居民杠杆率”=(住户贷款+公积金贷款)除以当年GDP要知道,居民的资产除了存款,还有其他投资理财,所以说,以净存款来衡量只是一个方面,而居民的负债除了房贷之外,实际上还有亲友借贷、民间借贷等。 因此,两个指标只是一个大致准确的数据,但仍可以作为重要参考依据。 01目前,有的城市数据公布不完整,我们主要以21个可获得数据的城市来进行统计分析。 在这21个城市中, 有6个城市的“人均净存款”为负数,也就是居民总贷款大于居民总存款。 这6个城市是: 杭州、珠海、南京、厦门、深圳、合肥。其中,杭州人均净存款最少,为“-3.81万元”,其次是珠海、南京、厦门和深圳,基本上都在人均“-2至-4万元”之间。 由于住户贷款主要用于购房,所以,这几个城市可以说是买房最激进的城市。 而北京和上海,仍然是中国最富庶的两个城市,居民人均净存款高达15.96万和9.25万。事实上,北京、上海的真实房价都比深圳高,每年1000万以上住宅成交套数也多于深圳。 但北京人和上海人太有钱了,原住民比较多,财富主要掌握在中老年人手里。 他们一次性付款买房的比例非常高,加上定期存款比例较高,住户贷款反而少,所以净存款就显得特别高。 再看21个城市的“居民杠杆率”排名。 可以看到,杠杆率或者说负债率排名前五的城市,分别是:杭州、南京、珠海、深圳和厦门。其中,长三角的杭州人和南京人,在贷款买房这件事上最为大胆激进,杠杆也加得最猛。 杭州的居民杠杆率高达139.7%,南京为108.8%,均超过100%。此外,珠海、深圳和厦门三个城市,居民杠杆率 也超过90%。 综合两个表来看,杭州,当之无愧成为居民资产负债表最危险的城市。 一方面,说明杭州新市民对楼市投资比较看好,敢于借钱,居民杠杆率迅速抬升; 另一方面,也意味着新杭州人的家庭抗风险能力较弱,一旦经济发生剧烈波动,少数家庭可能出现资不抵债的风险。 02从DT财经统计的工资房价负担比来看,深圳和厦门的房价负担排名第一和第二; 北京、上海和广州排名第3到5位,杭州和南京上榜第6和第7名。 这说明,光靠每月工资来买房,这7个城市居民买房是最困难的。 但是京沪和广州本地人较多,居民的原始积累较高,所以很多家庭不需要依靠加杠杆来买房; 而深圳、厦门、杭州和南京这4个城市,年轻人比例较高,外来移民较多,情况就与之不同了,他们要买房,贷款金额高是必然的。我们进一步统计了深圳、厦门、杭州和南京这四个城市近7年的居民杠杆率走势情况。 可以看到,2018年之前,四个城市的居民杠杆率都没有超过100%。2016和2017年,厦门的居民杠杆率最高,超过95%,深圳和杭州则不相上下,超过75%,南京的居民杠杆率最低,约为70%。 2018年开始,杭州的居民杠杆率开始率先突破100%,随后便一路抬升,即使是在疫情三年时间,也未见明显下降,其 居民杠杆率连续五年位居第一。而南京的居民杠杆率2019年跑赢深圳,2020年超越厦门且突破100%,已连续三年位居杭州之后。 反观厦门和深圳,近三年来居民杠杆率,都保持高位平稳走势,起伏不大。 03事实上,看看最近几年杭州的卖地收入和人口增长,就能理解杭州居民杠杆率为何狂飙了。 据统计, 过去6年(2017-2022年),杭州土地收入均超2000亿,在全国独一无二,其中2次位居全国第一,3次第二。 过去十年(2010-2020年),杭州共增加323.56万人,在长三角城市中排名第一。2019年末,杭州常住人口总量超过1000万人,达到1036万人,正式成为一座常住人口千万级别的特大城市。 2020年,杭州常住人口为1193.60万人( 注:为人口普查数据,截至2020年11月1日零时) ,新增157.6万人。 2021年,杭州常住人口为1220.4万人,新增23.9万人。 而2022年,杭州常住人口为1237.6万人,新增17.2万人。 今年3月,杭州进一步放宽落户政策,大专可直接落户,郊区三县市“零门槛”。作为长三角经济强市,重启人口吸虹的杭州,楼市还将继续复苏。 总的来看,人均净存款为负数、居民敢于负债的城市,包括杭州、南京、深圳、厦门等城市,虽然生活压力巨大,但是仍然受年轻人喜欢,因为这里可以提供更好的就业机会或者学习机会。 所以,不能单纯以居民杠杆率高低来衡量一座城市的好坏,只能说每一类城市,都有其拥趸。 当然,如果投资买房,还是优选年轻人愿意拼搏的城市为上。 欢迎关注以下公众号:关键词: